קיפאון בשוק הנדל"ן באילת

כרישי הנדל"ן באילת לא מופתעים: למכרז האחרון שהוציא מנהל מקרקעי ישראל לבניית 128 דירות ברובע 6 בשחמון, לא ניגש אף קבלן. "הקבלנים עשו היסטוריה" אמר השבוע  איש נדל"ן וותיק והסביר  "האשימו אותם שהם קבעו את מחירי הקרקע הגבוהים באילת אבל המדינה היא זו שמתמחרת את מחיר המינימום הגבוה והתחרות בין הקבלנים, כפועל יוצא מכך, יצרה בסופו של דבר את מחירי השוק המוגזמים". תמונת מצב של שוק הנדל"ן באילת; קיפאון בצל המשבר הכלכלי

 

שוק הנדל"ן באילת מהווה את אחד מהענפים הפוריים ביותר בעיר. שוק שחווה עליות ומורדות, אך עדיין נחשב, לאורך כל השנים, כאטרקטיבי.  בעשור האחרון עברה העיר מהפך בתחום הבנייה ולמעשה נבנתה לצדה "עיר חדשה" – החל מהשכונות במערב 6 ו-7 וכלה בשכונת השחמון.  בשנה האחרונה החלה תנופה מחודשת. כל המגרשים שהציע מנהל מקרקעי ישראל במכרזים, נחטפו על ידי הקבלנים ומחירי הקרקעות, האמירו. השוק התבסס בעיקר על משקיעים זרים מחו"ל ומשקיעים בעלי ממון מהארץ.

לאילתים כבר לא באמת נהנים מהעוגה, בעיקר בגלל המחירים הגבוהים.

נכון להיום, נמצאים יותר מעשרה פרויקטים חדשים בשלבי בנייה שונים באילת, ומדובר במאות דירות המוצעות למכירה. אבל חזון הפיתוח, מתמוסס לנוכח המצב הכלכלי הקשה והקיפאון נותן את אותותיו בשוק הנדל"ן המקומי. אפילו התיירים הצרפתים, שהשתלטו על שוק הדירות באילת וקבעו את המחירים הגבוהים, בעיקר בדירות יד שנייה, מיצו את עצמם, ונכון להיום, גם הם מציעים את הבתים שרכשו למכירה.

גל חדש של קונים פוטנציאליים שהסתמן עם התעצמותה של התיירות הרוסית באזורנו, אף הוא התמוסס כשם שהחל.  נכוון להיום, כבר החלו הקבלנים להוזיל את המחירים אף כי עדיין לא מורגשת צניחת מחירים של ממש. אז בעבורנו, האילתים, האם זה הזמן לרכוש נכס חדש או למכור נכס קיים? תלוי את מי שואלים.

 

אין קונה למגרשים לבניית 128 דירות באילת

משבר הנדל"ן מכה גם במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל. במכרז שפרסם המינהל, למכירת 128 יחידות דיור בשלושה מגרשים ברובע 6 בשחמון, לא הוגשה אף הצעה. בעבור שלושת המגרשים גם יחד, נקב המינהל במחיר מינימום של 34 מיליון שקלים, כולל הוצאות פיתוח, 265 אלף שקל בממוצע לקרקע לדירה.  "הקבלנים עשו היסטוריה. פעם ראשונה שאף קבלן לא ניגש למכרז על קרקע אטרקטיבית באילת וזאת אף בלי תיאום מראש ביניהם" אומר מתווך וותיק באילת ומוסיף, "המדינה רוצה שהמחירים ישארו כמו שהיו. האשימו את הקבלנים אבל המדינה היא שחושבת שאילת זה מכרה זהב, היא שקבעה מחיר מינימום גבוה ויצרה מצב בו הקבלנים התחרו וקבעו את מחיר השוק המוגזם. בגדול, המדינה שאמורה להכתיב את מחירי הדירות באילת. הפכה להיות ספסרית. נכנסנו לתוך המצב הזה ואנחנו עמוק בפנים" אמר.

שיטה אחרת הנהוגה להקצאת קרקעות במנהל מקרקעי ישראל, הינה פרסום מכרז מבלי לנקוב במחיר מינימום. במקרה זה, הקבלנים שמגישים את ההצעות, הם בסופו של דבר אלה שקובעים את מחיר הקרקע. אלא שגם במקרה זה המינהל אינו חייב לקבל כל הצעה, אפילו לא את הגבוהה ביותר שניתנה. כך למשל, דחה המינהל את ההצעות (ללא מחיר מינימום), במכרז שנפתח בחודש יולי 2008 ,לשיווק מגרש לבניית ארבעים יחידות דיור בבנייה רוויה בשחמון. הסיבה לפסילה, על פי המינהל, הצעות נמוכות.  ככל הידוע לעיתון 'העיר אילת', מגיש ההצעה הגבוהה ביותר במכרז זה, היה קבלן אילתי. הקבלן רצה לתבוע את מנהל מקרקעי ישראל על שפסל את המכרז, אך בעקבות המשבר הכלכלי המסתמן, החליט לוותר. לאור המצב היום, נחשבת הצעתו גבוהה במיוחד והוא, כמו גם יתר הקבלנים, כבר לא מוכן להסתכן ברכישה במחיר גבוה, כזו שלא תהייה לה תשואה ריאלית בעתיד.

המכרז האחרון בו נרשמה זכייה, נפתח בתחילת החודש (7.1.09). מדובר  במגרש לבניית 19 יחידות דיור בבניה רוויה ברובע 6 בשחמון. הוגשו שלוש הצעות, במחיר ממוצע של 2.4 מיליון שקלים. זכו במכרז: אביסרור ובניו עבודות בנין ופיתוח בע"מ, שהצעתם הייתה הגבוהה ביותר- 2.6 מיליון שקלים. במכרז שנפתח ב-14.1.09 לשיווק קרקע ליעוד מסחרי במתחם מ' 6 ברחוב ירושלים, זכו במשותף הקבלנים- דוד ציון, שגיא זוהר ודוד רענן, שרכשו את המגרש במחיר 1,610,000 שקלים. לאחרונה פרסם מינהל מקרקעי ישראל שני מכרזים נוספים לבנייה רוויה ברובע 6 בשחמון. האחד לבניית 67 יחידות דיור (ללא מחיר מינימום) והשני הוא פרסום מחודש של המכרז לבניית 128 יחידות דיור (אליו, כאמור, לא ניגשו הקבלנים במכרז הקודם). המינהל פרסם עתה את המכרז כמות שהוא, מחיר המינימום ומחירי הפיתוח לקרקע, לא שונו ולו בשקל אחד.

 

התמונה תתבהר בקיץ

רוב אנשי הנדל"ן עמם שוחחנו השבוע, מצפים כי הקיפאון יופשר בקיץ הקרוב. עד אז תתבהר, כך הם מקווים, התמונה הכלכלית  בארץ ובעולם לאשורה. בינתיים, מודים חלק  מאנשי הנדל"ן כי המכירות נעצרו, הפרויקטים תקועים ויש צניחה במחירים. אחרים, מעדיפים לשדר עסקים כרגיל ואת שאמרו לנו, העדיפו לומר שלא לייחוס, על מנת שלא לפגוע בקבלנים, שהם אמונים על שיווק הפרויקטים שלהם באילת וכדי לא להרתיע את הרוכשים הפוטנציאלים, אם עדיין ישנם כאלה בתקופה קשה זו.

"יש ירידה של מחירים בדירות יד שנייה וגם בפרויקטים החדשים. כולם הורידו מחירים. מה שקורה עכשיו, נותן ביטוי לעתיד. מחירי הדירות כרגע נקבעים לפי מצב השוק"  אומר איש נדל"ן אילתי ומוסיף: "מורידים מחירים באופן משמעותי לפחות 10 אחוז. כך למשל דירה שמכרנו בפרויקט חדש ב-800 אלף שקלים, אנחנו מציעים היום ב- 730 אלף שקלים".

מתווך אחר אומר, כי המצב היום הוא המצב הקשה ביותר שידעה העיר מבחינת נדל"ן, מצב המתבטא ביתר שאת בפרויקטים החדשים: "הקבלנים נתקעים. למשל, באחד מהפרויקטים הכי אטרקטיביים, מתוך למעלה מעשרים דירות, הצלחנו למכור רק ארבע".

שמעון תשובה, מ'תשובה חי נכסים', מעדיף לשדר אופטימיות על אף הקיפאון המורגש: "מרגישים שאין  תנועה של רוכשים וזאת לאחר המפולת של הבנקים בארצות הברית, שהשפיעה על הבנקים למשכנתאות בארץ. צמצמו את גובה המשכנתא, העלו את השערים, מה שגרם להאטה בקצב הבנייה והמכירה". יחד עם זאת, לדבריו, לא מורגשת ירידה של מחירים אך מה שכן מרגישים זה קיפאון בשוק. "רוב אלו שמתעסקים בנדל"ן, כרגע מוכרים, ביניהם הצרפתים שרכשו נכסים באילת. אך הם, שהקפיצו בעבר את מחירי הדירות באילת, לא מוזילים את המחירים ומנסים למכור את נכסיהם ברווח נוסף. וילה  שקנו ב-700 אלף שקלים ,הם מציעים עכשיו למכירה ב- 1.4 מיליון שקלים. לעומתם, אלה שמבינים את המצב ולחוצים למכור, ימכרו בסופו של דבר בזול". לגבי הפרויקט שהוא משווק, פרויקט אבישרור ברובע 10 בשחמון, שהגיע לשלב גימור לפני מסירת מפתח, הוא אומר: "מכרנו את רוב הדירות". פרויקט אחר של האחים אוזן, שהוא משווק ברובע 10, יושלם בעוד כתשעה חודשים, ונותרו בו כעשרים דירות למכירה. לגבי דירות בשכירות אומר תשובה: "דירה טובה נחטפת גם בתקופות הקשות. דירה מאובזרת נוף לים, ישלמו 2900 שקלים בשכירות חודשית. ליחידות דיור לעומת זאת, התקופה קשה בשכירות". לסיכום, הוא אומר: "אני מאמין שיתחיל הקיץ, ותהייה התאוששות. אילת היא  עיר דינאמית עם תנועה דינאמית של נדל"ן. אילת תמיד תישאר עיר של נדל"ן טוב להשקעה ותמשיך להיות העיר שמהווה את אחת התשואות הטובות שיש בארץ, מבחינת נדל"ן".

אריק הראל, מ'אנגלו סכסון' אמר השבוע לעיתון 'העיר אילת': "אנחנו באילת ניזונים משלושה מקורות: מהאוכלוסייה המקומית, ממשקיעים שמגיעים ממרכז הארץ להשקיע כאן כסף פנוי, ומתיירי העולם שבאים לכאן, מתאהבים במקום ומזהים את הפוטנציאל התיירותי שלו, כך שבזמן משבר כלכלי, בדרך כלל, אנשים לא ממהרים להשקיע את הכספים הפנויים שלהם. זה באופן כללי, אבל יחד עם זאת, יש כאלה שדווקא ברגעי משבר כאלה, במידה ויש להם כסף פנוי, תוכניות חסכון או קרנות שונות שאינן נושאות רווחים בתקופה כזו - אלה אנשים שרואים בתקופה הזו הזדמנות לרכוש נכס בזול ולהרוויח עליו. יש בהחלט קונים ומוכרים, כאשר הקונים מוכנים לקנות בתנאי שיזהו שהמחיר המבוקש הוא אטרקטיבי. כאן גם המקום לציין שקבלנים שבונים, נוקטים בדרכי מכירה מגוונות כדי למשוך את הקונים, החל מהלוואות נוחות ועד לקבלת הדירה הישנה למכירה כחלק ממחירה של הדירה החדשה".

יוסי כהן מתווך 'הומסטד' נמסר השבוע, כי "אנשים יושבים על הגדר לאור המיתון ושער המשכנתאות, פוחדים לקחת התחייבות וממתינים. באיזשהו שלב, אם לא תהייה התאוששות, התוצאה הברורה תהייה קריסת מחירים".

 

באר אורה- השכונה שלנו בפריפריה

מינהל מקרקעי ישראל הציע לאחרונה מכרז לרכישת 14 מגרשים, חצי דונם כל אחד, לבניית יחידות צמודת קרקע למגורים. מחיר המינימום שקבע המינהל לקרקע: 26 אלף שקלים. המינהל לא נקב בגובה דמי הפיתוח אך לדברי העוסקים בנדל"ן באזור, יסתכם מחיר הקרקע כולל פיתוח, בפחות מ- 200 אלף שקלים.

כיום מאיישות את הישוב 24 משפחות. המקום מנוהל על ידי וועד מקומי ומסונף למועצה האזורית חבל אילות. במקום מתבצעת כיום בנייה על ידי חברת 'אנגל' וחברה נוספת המציעה בנייה מוכנה-  רוב הבית, מבלוקים איטונג, נבנה במפעל והשאר - בשטח. "באר אורה תהייה הפנינה של האזור" אומר יוסי כהן מתווך 'הומסטד' באילת, המתגורר בבאר אורה, ומשווק את הבנייה המתועשת בפרויקט.